Dinero estúpido: ¿Qué diablos es una hipoteca enorme, de todos modos?

Las propiedades inmobiliarias son obscenamente caras en estos días: el precio medio de la vivienda en todo el país en abril de 2018 fue $ 312 000 , que es un aumento espectacular del 50 por ciento en los últimos 10 años. Pero si vive en o alrededor de una ciudad como Nueva York, San Francisco, Boston, Seattle o básicamente en cualquier parte del sur de California entre el desierto y el océano,sabes que los precios de las casas son estúpido alto: mediana de San Francisco - ¡mediana! - el precio de la vivienda ahora es de $ 1,61 millones .

Los límites de préstamo de referencia establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda FHFA son $ 453,100 para la mayoría de los condados de EE. UU., Pero en los mercados de vivienda más costosos, eso no le comprará mucho más que una puerta de entrada y una luz de porche. Porquede esto, la FHFA hace excepciones para ciertos mercados: un límite de "saldo alto" que varía según el condado de $ 649,750. Eso es mejor, ahora estamos hablando de un dormitorio y posiblemente una cocina, pero aún fuera de control.

La mayoría de las personas en esos mercados obviamente necesitan pedir prestado mucho más que eso, y ahí es donde entran los llamados préstamos jumbo: préstamos "no conformes" ofrecidos por compañías hipotecarias que son simplemente más altos que el umbral FHFA. Pero, ¿qué significan parausted, un prestatario? ¿Y por qué incluso se los considera "jumbo" en los mercados donde los precios inmobiliarios están en un nivel completamente diferente para empezar? Kevin Scanlon , oficial de préstamos de CMG Mortgage en San Diego el décimo mercado inmobiliario más caro del país , vamos a intentar darle sentido.

Bien, ¿cuál es la diferencia entre una hipoteca jumbo y una hipoteca normal?

Básicamente, los bancos son libres de prestar la cantidad de dinero que quieran. Pero lo que pasa con un préstamo por encima del límite de la FHFA es que luego no se pueden revender a Fannie Mae y Freddie Mac las instituciones gubernamentales creadas para proporcionar estabilidad y asequibilidad al mercado de la vivienda, que en realidad financian la mayoría de los préstamos hipotecarios. Esto significa que el prestamista retendrá el préstamo o lo revenderá a un comprador no gubernamental, yen ese caso, el prestamista puede establecer sus propias reglas de suscripción para un préstamo gigante.

¿Qué tipo de reglas?

Tienen que ver principalmente con las pautas del préstamo, es decir, lo que se necesita para obtener el préstamo: puntaje crediticio mínimo; relación préstamo-valor; si será su residencia principal / casa de vacaciones / propiedad de inversión;cantidades de reserva que necesita tener en el banco, etc. Pero no asuma que un préstamo gigante siempre significa requisitos más estrictos. “En algunos casos, las pautas pueden ser más flexibles que las pautas de conformidad, mientras que en otros casos, pueden ser más restrictivas”, Dice Scanlon.

¿Cómo podrían ser menos restrictivos?

En algunos casos, un comprador podría calificar para un préstamo jumbo para el que no calificaría con un préstamo conforme y sus muchas reglas. Un ejemplo podría ser un ciudadano extranjero, que no calificaría para un préstamo conforme. O másEs posible que existan condiciones de préstamo creativas, como la garantía cruzada, donde puede reducir el pago inicial si pone otra propiedad como garantía del préstamo. Pero dado que los préstamos gigantes obviamente implican pedir más dinero prestado, y el prestamista tiende a asumir más responsabilidadespara el préstamo, también pueden ser más restrictivas.

¿Cómo es eso?

Nuevamente, los prestamistas pueden querer que usted tenga un puntaje crediticio más alto, más dinero en el banco o un ingreso mayor para calificar.

¿Entonces las hipotecas jumbo cuestan más?

Bueno, aparte del hecho de que está pidiendo más prestado, sí, lo hacen. "En general, la tasa de interés de los préstamos gigantes será un poco más alta", dice Scanlon. Por supuesto, poner más dinero para el pago inicial, si puede, puede reducir su tasa de interés.

Aparte de la posibilidad de obtener términos menos restrictivos, ¿hay algo bueno en ellos?

Una vez más, dado que el prestamista establece sus propias reglas, es posible que usted pueda estructurarlo de manera que no pueda obtener préstamos conformes. Scanlon comparte ejemplos como un préstamo con intereses solamente o un plazo de préstamo más largo digamos, 40 años,en lugar del máximo de 30 años para un préstamo conforme. Este tipo de cosas, señala, pueden hacer que los pagos de un préstamo jumbo sean más asequibles.

Entonces, ¿cuál es el truco?

No hay trampa como tal, además de posiblemente terminar con una tasa de interés más alta o pautas más estrictas. Básicamente, es solo un préstamo más grande. Como con cualquier hipoteca, no olvide el sabio consejo de advertencia emptor teniendo en cuenta que fueron los prestamistas depredadores y los prestatarios descuidados los que básicamente llevaron a nuestra civilización al borde del olvido económico en 2008. No te metas en la cabeza ni dejes que nadie te convenza.

Entonces, ¿ese límite de conformidad con la FHFA cambia alguna vez? Parece una locura que los millones de personas que viven en las grandes ciudades vean $ 600,000 aproximadamente como un préstamo “enorme” cuando ni siquiera le darán un apartamento tipo estudio.

Sí, de hecho, cambia anualmente. El límite de referencia para la mayoría de los lugares fue de $ 424,100 el año pasado, por lo que aumentó $ 29,000 en un año. Puede que no se acelere tan rápido como lo hacen los mercados más caros, pero aumenta cada año.

Pero tiene razón: para aquellos en los mercados inmobiliarios costosos, no está a la altura de las necesidades actuales. La razón es que el límite de saldo alto, al igual que el límite de referencia, se basa en los precios de venta de viviendas nacionales . Los lugares de alto saldo son ciudades donde el valor medio de la vivienda es el 115 por ciento del límite de préstamo de referencia y, por ley, la FHFA establece el límite de saldo alto en el 150 por ciento del límite de referencia; todo es matemático.Por lo tanto, aunque los mercados inmobiliarios más populares superan con creces al resto de la nación en apreciación, el límite de saldo alto está ligado a las cifras nacionales. Lo cual es una forma notablemente inútil de hacer las cosas si vive en una gran ciudad o cerca de ella, pero eso escomo está ahora.

¿Qué tan grande puede llegar a ser un préstamo jumbo?

Pregúntele a Jay-Z: el verano pasado, él y Beyonce obtuvieron un préstamo de $ 52.8 millones para comprar su casa en Los Ángeles como sin duda se lo estaba preguntando, pagaron $ 88 millones por el lugar. Es decir, obviamente, a jumbo préstamo. ¿Ves? Incluso los multimillonarios financian cosas como el resto de nosotros, solo que con un poco menos de ansiedad paralizante sobre si alguna vez podrán devolverlo.