¿Cómo funciona la refinanciación de mi casa?

Si tuviera la oportunidad de ahorrar dinero en el pago de su hipoteca, o terminarlo antes, o incluso usarlo para recaudar efectivo, probablemente estaría interesado, ¿verdad? ¡Por supuesto que lo haría! Pero, ¿cuándo debería refinanciar?exactamente? ¿Es siquiera legítimo? ¿Qué tipo de estafas existen? ¿Qué más debería saber? Junto con Jack M. Guttentag, profesor emérito de finanzas en la Wharton School of Business, también conocido como Profesor hipotecario , vamos a renegociar nuestras expectativas.

¿Debería refinanciar mi casa o qué?

Eso es lo que a Guttentag le gusta llamar una "pregunta contingente", en la línea de "¿Debería cortarme el pelo?" No se puede responder sin más información. Sin embargo, estas son algunas de las razones más comunes para refinanciar:costo de interés; recaudación de efectivo tal vez para una remodelación que de otra manera no podría pagar; y protección contra el posible aumento de las tasas en una hipoteca de tasa ajustable ARM.

También: ¿Cómo es su préstamo actual? ¿Cuáles son las tasas de interés en estos días? ¿Puede pagar más tarifas por adelantado en este momento?

Está bien, más despacio. ¿Cómo funciona la refinanciación en primer lugar?

Las tasas de interés siempre cambian para casi todos los tipos de préstamos, ¿verdad? Bueno, eso incluye las hipotecas. Si las tasas de hoy son más bajas que cuando asumió originalmente su hipoteca, la refinanciación podría, en teoría, ahorrarle dinero, ya queestá tomando un préstamo completamente nuevo a una tasa más baja. Las tasas más bajas generalmente le permitirán reducir su pago o acortar el plazo del préstamo por ejemplo, de 15 a 10 años.

¿Es la tasa de interés la única variable?

Para nada, hay muchas variables. Puede renegociar la tasa y el plazo, así como los puntos de la hipoteca que es básicamente como pagar un costo por adelantado por una tasa de interés reducida, conocido como "comprar a la baja la tasa".

Espera ... ¿básicamente puedo comprar una tarifa más baja?

Sí, y podría ahorrar algunos miles durante el plazo del préstamo, aunque en realidad no ahorrará dinero a menos que conserve su casa durante mucho tiempo. Supongamos que paga un punto por adelantado, lo que cuesta$ 1,000: Eso le dará una tasa más baja que equivale a un pago mensual de $ 10 más bajo. Luego, se necesitarían 100 pagos es decir, ocho años más, antes de comenzar a realizar ahorros. Pero muchas personas venden su casa es decir,, cancelando su hipoteca dentro de ocho años, por lo que no se darán cuenta de ningún ahorro.

¿Qué pasa si pagué puntos en mi hipoteca original?

¡Buen punto! Si fue una hipoteca reciente y refinancia sin darse cuenta de los ahorros de esos puntos, es posible que termine pagando intereses adicionales.

¿Cuándo tiene más sentido refinanciar?

Sobre todo cuando las tasas de interés son más bajas que cuando sacó su hipoteca original. No se preocupe, sabrá de inmediato si este es el caso, porque los prestamistas a menudo bombardean a los propietarios con ofertas de refinanciamiento cuando las tasas son bajas. O quizás esté en una mejor situación financiera que antes: digamos, su puntaje crediticio es mucho más alto de lo que era y podría obtener una tasa de interés más baja, ya que los prestamistas lo verían como un riesgo menor.

¿Puedo refinanciar a través de cualquier persona o tiene que ser mi mismo prestamista?

Puede refinanciar a través de cualquier persona. De hecho, dice Guttentag, probablemente sea mejor ir con otro prestamista: por un lado, su prestamista actual no estará demasiado ansioso por refinanciar un préstamo que ya tiene, especialmente por términosmenos favorable para ellos. Aún así, cuando compare precios, incluya a su prestamista actual de todos modos; nunca se sabe.

¿Cuesta dinero refinanciar una hipoteca?

¿Recuerda todas las tarifas que pagó por su primera hipoteca? Las pagará nuevamente: tarifa de solicitud; tarifa de originación; tasación; búsqueda de título; tarifas de documentos; tarifas de registro y el resto. Todo suma alrededor de 2 a 4por ciento del monto del préstamo, por lo que si está refinanciando una hipoteca de $ 200,000, espere pagar de $ 4,000 a $ 8,000.

Ughhhh. ¿Puedo bajar esto en absoluto?

Sí, al igual que con cualquier otra cosa que le implique gastar montones de dinero en efectivo, tómese el tiempo para comparar precios y luego negociar con su prestamista. Es posible que no le apliquen la tarifa de solicitud, por ejemplo, o le permitan utilizar su tasación anterior.

Escuché que puede consolidar otras deudas refinanciando. ¿Pensamientos?

Bueno, sí, puede. Algunas personas básicamente reemplazan su deuda de alto interés, por ejemplo, deuda de tarjeta de crédito, con la deuda de bajo interés de una hipoteca, convirtiéndola en un refinanciamiento. Esto también se conoce como efectivo.refinanciar, donde está intercambiando capital en su casa por efectivo que luego usa para pagar una deuda con intereses más altos; está intercambiando un préstamo con intereses altos por uno con intereses más bajos. Es una gran idea en teoría, peroA menos que haya reformado completamente sus hábitos de gasto, esto es esencialmente una licencia para hundirse más en deudas: pérdida de capital en su casa; tarifas de refinanciamiento; más años de pagos de intereses; y posiblemente una deuda continua de tarjetas de crédito es decir, los altos interesestipo. Elija esta opción con cuidado.

¿Qué pasa si es una propiedad de inversión, en lugar de mi casa?

Entonces es un poco más difícil. La relación préstamo-valor el monto actual de la hipoteca dividido por el valor de tasación generalmente debe ser menor 75 por ciento o menos en una propiedad de inversión. Es decir, realmente no puederefinanciar una propiedad en la que tiene muy poco capital. En general, la mayoría de los prestamistas insisten en que debe poseer el 25 por ciento de su propiedad de inversión para ser elegible para un refinanciamiento.

¿Hay estafas involucradas en el refinanciamiento?

Estamos hablando de dinero, ¿no? Entonces sí, por supuesto que las hay. Si recibe ofertas que primero requieren que complete formularios y revele información personal, tenga mucho cuidado, es probable que sea un intento de robo de identidad.Si no implica que su prestamista actual apruebe un refinanciamiento, esa es otra gran señal de alerta. Si se le pide que pague una tarifa por adelantado, o, especialmente, una transferencia de dinero, maldita sea, es una gran señal de alerta y realmente deberíasaber mejor. Si, Dios no lo quiera, se le pide que ceda el título de su casa, primero, no lo haga, y segundo, llame a la FTC y al FBI. Por último, tenga cuidado con los correos electrónicos de phishing que parecen ser deun banco de buena reputación. Verifique de cerca la dirección de correo electrónico del remitente y no haga clic en ningún enlace del correo electrónico

¿Cuál es la forma más fácil de averiguar si puedo ahorrar dinero refinanciando?

Una vez que haya comprobado las tasas, use una de las calculadoras de hipotecas de Guttentag, como este .

Entonces ... debería ¿refinanciaré?

Si puede pagar una tasa más baja, u obtener un plazo más corto, o si necesita el dinero a cambio de un poco menos de equidad, y puede manejar todas las tarifas involucradas, claro, adelante. Simplemente tiene que tener sentido para usted. Nadie quiere estar endeudado para siempre y cuanto menos intereses tenga que pagar, mejor.