¿Cuánto dinero realmente ganan los estacionamientos?

Estacionamientos pagados: esas losas de asfalto en el medio de las ciudades con espacios estrechos y tarifas a menudo exorbitantes son un mal necesario si tienes un automóvil y pasas algún tiempo en la ciudad. Pero, ¿cuál es su lado?incluso ejecutar un estacionamiento en un terreno urbano en lugar de construir, como, un edificio real? ¿Son minas de oro o qué? ¿Cuáles son sus costos?

junto Keith Bawolek , un experto en bienes raíces que dice que ha estado involucrado en más de mil millones de dólares en acuerdos de estacionamiento en todo el país y, imaginamos, tiene un buen lugar de estacionamiento para él, vamos a tratar de encontrar elespacio perfecto para explicar.

Lo primero es lo primero: ¿Por qué alguien que posee un terreno en una ciudad pondría un estacionamiento en él en lugar de un bloque de apartamentos escandalosamente caro o lo que sea?

A menudo, los estacionamientos de superficie son un juego a largo plazo, según Bawolek. Alguien compra el terreno ... y espera. Tal vez el terreno esté actualmente a unas cuadras de la acción y todavía un poco, a falta de una palabra mejor, indeseable. Esperarán a que la gentrificación se acerque, cuadra por cuadra. Tal vez haya propuestas para construir un estadio, arena o centro de convenciones cerca. "Estar en el camino del desarrollo futuro", es como lo expresa Bawolek.

Cualquiera que sea el caso, el propietario está apostando por el valor futuro del terreno. Así que la idea es revertirlo ahora y cubrir sus costos hasta que valga la pena para construir condominios, un edificio de departamentos, una torre de oficinas o cualquier otra cosa.

Por cierto, esto está sucediendo en todas las ciudades. "Hay grúas en lugares como Cincinnati y Milwaukee", dice Bawolek. Simplemente hay mucha más vida urbana que hace 10 años y operar un estacionamiento de superficie es comoponer su moneda en la máquina recreativa hasta que tenga sentido financiero construir ese edificio.

¿Cómo cubren sus costos?

Al arrendar el terreno a un operador de estacionamiento. Siempre que el impuesto a la propiedad sobre el terreno se pague arrenciándolo, un estacionamiento es un buen uso temporal de la propiedad, y tal vez incluso le pueda ganar un poco al propietario.Por un lado, obviamente dejan una pequeña huella: cuando es el momento adecuado para construir en la tierra, todo lo que tienen que hacer es romper el asfalto y quitar las pequeñas puertas electrónicas, vallas de cadena y conos de naranja. Y las ciudades estánque necesitan estacionamientos: hay grandes flujos de personas a las ciudades todos los días, por diferentes razones: trabajo, comida, entretenimiento, cosas personales, lo que sea.

Entonces, ¿cuánto gana un estacionamiento?

Es extremadamente difícil dar números porque todos son muy diferentes. Pero es bastante fácil calcular cuánto ganará uno cerca del estadio de béisbol el día del juego cuando el estacionamiento cuesta, digamos, $ 50, y ves que tiene 30 lugareso lo que sea.

¿Son minas de oro, entonces?

Bawolek llama a los estacionamientos pagos "razonablemente rentables", teniendo en cuenta todas las variables, la principal de las cuales es la antigua sierra de bienes raíces: ubicación, ubicación, etc. "Dos garajes exactos a tres cuadras de distancia en la misma ciudad podríantienen dos ingresos operativos completamente diferentes debido a quién está estacionando allí ”, dice.

¿Qué tipo de gastos tienen?

¡No muchos! Mientras que en los viejos tiempos tenías a un hombre en una silla plegable con una lata de café cobrando tarifas, hoy en día es lo más automatizado posible. Tal vez sea del tipo en el que saca un boleto cuando conduce y luego pagasu tarifa en una máquina de pago a pie antes de regresar a su automóvil. O paga a la salida. O paga a través de la aplicación. El objetivo de un operador es reducir los costos tanto como sea posible. Lo cual, en el siglo XXI,todos sabemos que la tecnología es excelente para hacer.

Pero para ciertos lotes, eso no es posible. Piense en los operadores de estacionamientos de hoteles de lujo: ellos pagan los salarios y quizás los beneficios de los valet para que le lleven el automóvil, y también pagan altas primas de seguro, dice Bawolek, para cubrirse el culo si accidentalmente contrataron valets como los de Día libre de Ferris Bueller .

¿Los estacionamientos se gravan específicamente por algo?

Por lo general, depende de las ciudades individuales, pero sí, muchas ciudades tienen un "impuesto de estacionamiento" específico por supuesto que lo tienen. Aquí hay un vistazo a las tasas de impuestos de estacionamiento de la ciudad de Chicago , como ejemplo.

¿Existe alguna ley que rija la cantidad que puede cobrar un estacionamiento?

Lo siento, Bawolek dice que no. El mercado realmente dicta lo que un lote puede cobrar razonablemente ¡ja!. Mucho depende de quién está estacionando allí y, nuevamente, de dónde está ubicado. ¿Son abejas trabajadoras de oficina? ¿Empleados con salario mínimo? Aficionados al deporte"¿Asistentes a conciertos? La economía de los estacionamientos locales está a merced de las fuerzas económicas esenciales: la oferta y la demanda." Porque en cierto punto no puedes tener 50 dólares y todos los que te rodean tienen 20 ", señala Bawolek.

¿Cómo es el estacionamiento perfecto?

"Lo ideal es que de lunes a viernes haya aparcadores diarios en la oficina", dice Bawolek. "Por la noche, tal vez tenga el residencial que está en el área y alguna actividad como teatros. Y luego, los fines de semana, tenga teatros y eventos deportivos. ”Si todo el proceso está automatizado, mucho mejor para el operador del estacionamiento, claro.

Tenga en cuenta, sin embargo, que un lote ideal no estaría lleno solo de trabajadores de oficina. ¡Están estacionados allí todo el día! Lo ideal es que haya compradores que entreguen su lugar de estacionamiento cada una o dos horas.

¿Se trata de un entorno despiadado o qué?

Oh, sí. Una cosa son las tarifas que acabamos de explicar. Bawolek también dice que una subeconomía fascinante es la del estacionamiento fuera del aeropuerto. Se trata de grandes lotes de superficie cerca del aeropuerto que no son de su propiedad por el aeropuerto. Por lo general, son el ámbito de las grandes corporaciones, porque se necesita mucho volumen para que funcionen. Por un lado, los gastos operativos son altos: ya que a menudo están demasiado lejos para caminar hasta la terminal, tienes que tener un servicio de transporte para llevar a los pasajeros desde y hacia el aeropuerto, ¡y es mejor que sea un buen servicio de transporte! Si no pasa por la terminal cada pocos minutos, mucha suerte para sobrevivir. Luego está la competencia con el aeropuerto.Por lo general, tienen la capacidad de cobrar tarifas inferiores a las del mercado durante un tiempo, dice Bawolek, para descontar a los operadores privados. Es un mundo de perros estamos viviendo

¿Cómo se ve afectado todo esto por Uber y similares?

El viaje compartido es el elefante en la habitación cuando se trata de estacionamiento de pago. Está afectando no solo al estacionamiento público y privado del aeropuerto, sino también al alquiler de autos en el aeropuerto. Y aún más, todo el concepto de estacionamiento.

Pensando en el futuro, entonces, cuando todos estemos siendo transportados en autos sin conductor, ¿habrá necesidad de estacionamientos? Quizás no - en cuyo caso, los propietarios del estacionamiento encontrarán algo más que hacer con el terreno si no están listos para construir en él.

Básicamente, ya sea que se trate de un automóvil en un solo lugar o de un lote completo en una cuadra de la ciudad, el estacionamiento, al parecer, es siempre una ocurrencia temporal: generalmente es costoso para usted, uno rentable para el operador del estacionamiento y ununo que cubra los costos para el propietario.